"Stijging huizenprijzen hangt nog af van werkgelegenheid"

Op de blog GetRichSlowly staat een mooie post over de stijgende huizenprijzen in Amerika. Vaak wordt er gezegd dat Nederland altijd een paar jaar achterloopt met wat in Amerika gebeurt, en dat lijkt ook hier weer zo te zijn.

Amerikaanse huizenprijzen sinds 1987

De redenen waarom de Amerikaanse huizenprijzen weer stijgen zijn als volgt:

1. Lage hypotheekrente
2. Verminderde aanbod van huizen
3. Meer mensen komen in aanmerking voor een hypotheek.
4. Werkgelegenheid neemt toe.

Punt 1 voldoen we in Nederland al aan. De hypotheekrente is momenteel historisch laag.

Punt 2 gaat de komende jaren gebeuren. Als je op Funda kijkt dan zie je nog steeds dat er veel meer huizen te koop staan dan worden verkocht, maar het aantal huizen dat wordt verkocht worden er steeds meer. Er is tevens in Nederland geen sprake van een woningoverschot zoals in Spanje. De woningproductie is tijdens de crisis grotendeels stilgevallen. Mensen die in de tussentijd hun financiële huishouding op orde hebben gebracht gaan voorzichtig weer rondkijken. Daarnaast zorgen de maatregelen tegen scheefwonen ervoor dat steeds meer huurders gaan kopen om de maandelijkse lasten laag te houden.

Punt 3 gebeurt hier ook al een beetje. De Nederlandse banken waren de laatste jaren erg voorzichtig met het verstrekken van nieuwe hypotheken. Verzekeraars en buitenlandse investeerders zien hier nu echter een gat in de markt. Door de strengere regels zijn de Nederlandse hypotheken erg rendabel geworden. Flexwerkers kunnen daarnaast ook makkelijker aan een hypotheek komen. Daarnaast kijken hypotheekverstrekkers steeds vaker naar je inkomstenstroom over de afgelopen drie jaar als je een tijdelijk contract hebt.

Punt 4 is nog wel het grootste zorgenkindje. Het CPB verwacht dat volgend jaar de werkgelegenheid weer licht toeneemt. Pas vanaf 2016 zal dit verder toenemen.

Uiteindelijk staan alle vier de punten in verbinding met elkaar. Bij een hoge werkloosheid zijn er immers maar weinig mensen die in aanmerking komen voor een hypotheek, en staan er tevens veel huizen (gedwongen) te koop.

Nadat alle bovenstaande indicatoren een tijdje op rood hebben gestaan, zien we dat sommige eindelijk oranje of zelfs een beetje groen beginnen te worden. De werkloosheid is momenteel de grootste vertragende factor voor herstel op de woningmarkt. Mocht het CPB gelijk hebben met de prognoses dan is de kans groot dat de woningprijzen vanaf 2016 weer structureel gaan stijgen zoals in Amerika.

Omgaan met een restschuld

Als je je huis wilt verkopen is de kans tegenwoordig groot dat je een restschuld overhoudt. Wat kan je zelf hieraan doen? Er zijn momenteel drie opties.

1. Meefinancieren in nieuwe hypotheek

Volgens minister Blok mag de restschuld mee worden gefinancierd in een nieuwe hypotheek. Banken zijn hier echter wel huiverig voor aangezien overkreditering één van de grootste oorzaken is van de huidige crisis. Na een gesprek bij de ABN AMRO kwam ik er achter dat zij 115% van de woning kunnen financieren. Wanneer je een woning op het oog hebt van 180.000 euro, dan mag je hypotheek dus maximaal 207.000 euro zijn. Wanneer we uitgaan van 7% kosten koper (197.000 euro) blijft er nog 15.000 euro over om de restschuld mee te financieren.

Sinds 1 januari is het mogelijk om de complete restschuld mee te financieren indien het een NHG hypotheek betreft. Tevens moet het totale bedrag onder de maximale grens van NHG blijven. Deze bedraagt nu 290.000 euro, en per 1 juli 265.000 euro. De adviseur waar ik mee sprak was nog niet op de hoogte van deze nieuwe regel, maar dat kwam misschien ook wel omdat dit gesprek vlak na de jaarwisseling plaatsvond. Zij sprak wel uit dat de kans groot is dat ABN AMRO zich desondanks zal houden aan de 115% regel. Dus het is ook sterk de vraag of andere banken flexibeler zullen zijn.

Voordelen:

• Lage (hypotheek-)rente
• Fiscaal aftrekbaar

Nadelen:

• Hogere hypotheeksom
• Leningdeel restschuld moet binnen 10 jaar worden afgelost

2. Persoonlijke lening

Het is mogelijk een persoonlijke lening af te sluiten om de restschuld mee op te vangen. Sinds 2013 is de rente voor een persoonlijke lening ook maximaal 10 jaar lang fiscaal aftrekbaar. Let er wel op dat de rente voor deze leningen hoger ligt dan de rente voor hypotheken; momenteel is 7% gangbaar. Daarnaast zal de ruimte voor een nieuwe hypotheek ook flink afnemen indien je een persoonlijke lening hebt lopen. Het is niet mogelijk een persoonlijke lening na een tijdje mee te financieren in een nieuwe hypotheek aangezien het om een consumptief krediet gaat.

Voordelen:

• Fiscaal aftrekbaar
• Looptijd is afhankelijk van aanbieder

Nadelen:

• Minder ruimte voor nieuwe hypotheek
• Persoonlijke lening kan niet later weer in hypotheek worden gefinancierd
• Rente is maximaal 10 jaar fiscaal aftrekbaar

3. Sparen

Het goedkoopste is uiteindelijk toch om te blijven zitten waar je zit en flink te sparen om zo de klap van een restschuld (grotendeels) te kunnen opvangen. Helaas zal het niet voor iedereen mogelijk zijn om te blijven zitten. Denk bijvoorbeeld maar aan een gezinsuitbreiding of een nieuwe baan elders in het land. Vaak zal er dan gekozen moeten worden voor een combinatie van spaargeld en één van de twee bovenste opties om de restschuld mee op te vangen.

Hoe kom ik aan een restschuld?

De media is de laatste tijd weer positief over de woningmarkt. Huizen zijn momenteel een stuk goedkoper dan een paar jaar geleden, ongeveer 20% vergeleken met 2008. Ook startersleningen helpen mee evenals het "uitroken" van de scheefhuurders. De huur voor de hogere inkomens gaat dit jaar weer tot 6,5% omhoog. Het wordt anno 2014 steeds aantrekkelijker om iets te kopen.

Mijn appartement kostte in 2007 ongeveer 133.000 euro. Goedkoop voor die tijd. Vlak voor de crisis in 2008 gingen deze woningen nog als warme broodjes over de toonbank. Op maandag stond het huis op Funda, op dinsdag waren de bezichtigingen, en op woensdag werd een bod geaccepteerd. Een bod zat toen rond de 140.000 euro. Het is haast niet meer voor te stellen dat de woningmarkt zo overspannen kon zijn als toen.

Het financieren was in 2007 geen enkel probleem. Startershypotheken werden door de adviseurs "op de groei" verstrekt. Die 10% kosten koper werden gewoon meegefinancierd, wat een hypotheeksom opleverde van 147.000 euro. Aflossingsvrij uiteraard om zo maximaal te profiteren van de hypotheekrenteaftrek en de maandlasten relatief laag te houden. Een beleggingsdepot was ook onderdeel van deze startershypotheek. Hier werd 5000 euro in gestopt om met een fictief rendement van 7% te groeien. Dit zou een goede basis zijn om met een aantal jaren door te stromen inclusief de overwaarde van het huis.

De geschiedenis heeft ons wat anders geleerd. De woningmarkt bleek één grote bubbel te zijn waar de afgelopen jaren flink wat lucht uit is ontsnapt. Het zal waarschijnlijk nog 15 tot 20 jaar duren voordat de prijzen weer op het oude niveau van 2008 zitten; ongeveer net zo lang als met de vorige crisis in het begin van de jaren 80.

Het is nu zaak om de fictieve restschuld af te gaan schrijven om een doorstroming beter mogelijk te maken. Aangezien mijn huis ongeveer 140.000 euro opbracht in 2008, en we uit mogen gaan van een waardedaling van 20%, dan zal mijn huis momenteel ongeveer 112.000 euro waard zijn. Een gat van ongeveer 35.000 euro met de hypotheeksom. Dit zal het bedrag zijn wat ik de komende jaren extra moet gaan aflossen op mijn hypotheek.